Die bundesweit tätige LEG, die in Wilhelmshaven rund 5000 Wohnungen vermietet, reduzierte im vergangenen Jahr ...

Wilhelmshaven/Düsseldorf - Die LEG Immobilien SE hat sich im Geschäftsjahr 2023 trotz schwierigen Umfelds für die gesamte Immobilienbranche erfolgreich entwickelt. Das Unternehmen übertraf die im Jahresverlauf 2023 bereits angehobene Gewinnprognose. Wesentliche Treiber waren „ein starkes Vermietungsergebnis und eine deutlich gestiegene Nettokaltmiete, eine hohe Kostendisziplin und positive Effekte aus dem Verkauf von grünem Strom“.

Der Vorstand, an seiner Spitze Lars von Lackum, erläuterte die Bilanz auf einer Pressekonferenz am Firmensitz in Düsseldorf. Pro Aktie soll eine Dividende von 2,45 Euro gezahlt werden. Für das laufende Jahr rechne man mit einem noch besseren Ertrag und einer Wiederbelebung auf dem Immobilienmarkt. Das operative Geschäftsergebnis (AFFO - Adjusted Funds from Operations) hat sich um 66,5 Prozent auf 181,2 Millionen Euro verbessert (in 2022 waren es 108,8 Millionen Euro).

Vier Prozent höhere Mieten erzielt

Mit 500.000 Wohnungen, die sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen befinden, sonst in verschiedenen norddeutschen Städten, darunter Wilhelmshaven, ist die LEG einer der großen Wohnungsanbieter in Deutschland. Laut von Lackum sank die Leerstandsquote unternehmensweit auf 2,4 Prozent.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nahm 2023 um vier Prozent zu. Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt derzeit 6,58 Euro bzw. rund 420 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von 63 Quadratmetern. Somit fokussiere sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen, heißt es in der Unternehmensmitteilung.

Angesichts gestiegener Zinsen habe der Fokus auf der Verbesserung der Liquidität gelegen. Aus diesem Grund hat man die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahr um 13,8 Prozent auf 35,01 Euro je Quadratmeter zurückgefahren (im Vorjahr 40,61 Euro).

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Wie andere Immobilienunternehmen musste auch die LEG hohe Abwertungen ihres Immobilienbestandes infolge der allgemeinen Immobilienmarktkrise durch den zinsgetriebenen Rückgang der Nachfrage bei gleichzeitig gestiegenen Baukosten hinnehmen. Der Nettoinventarwert einer Aktie sank dadurch im Verlauf des vergangenen Jahres von 153,52 Euro auf 126,57 Euro. Der Abwertungsdruck habe sich allerdings in der zweiten Jahreshälfte deutlich abgeschwächt. Die LEG geht im Jahresverlauf 2024 von einer allmählichen Stabilisierung des Bewertungsniveaus aus. Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum Jahresende auf 4,8 Prozent.

Neubau derzeit nicht wirtschaftlich

Die LEG schloss im vergangenen Jahr Verkäufe von 1316 Einheiten mit Verkaufserlösen in Höhe von 80,3 Millionen Euro und einem Liquiditätsüberschuss von 55,2 Millionen Euro ab. Insgesamt stehen bei der LEG mehr als 5000 Einheiten zum Verkauf.

Alle Fälligkeiten für das Geschäftsjahr 2023 und eine im Januar 2024 fällig gewordene 500-Millionen-Euro-Anleihe sowie weitere Finanzierungen sind laut Vorstandsangaben bereits refinanziert worden. Es stünden bis Mitte 2025 keine weiteren Fälligkeiten mehr an. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen demnach aktuell bei 1,58 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 6,2 Jahren.

LEG und Energie

Der CO 2-Ausstoß der Gebäude ist zu hoch. Effizienter als die Dämmung ist nach Auffassung des LEG-Vorstandes der Einbau energieeffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen, die keinen hohen Installationsaufwand erforderten. Auch mit dem Einbau intelligenter Thermostate, die den hydraulischen Abgleich bestehender Heizungen ermöglichen, erzielten hohe Einsparungen.

Energieverkauf wird zu einem neuen Geschäftsfeld der LEG. Das Unternehmen beziehungsweise seine Tochter- und Kooperationsunternehmen verkaufen zunehmend Strom von immer mehr Fotovoltaikanlagen auf den Dächern sowie Strom und Wärme aus Biomasse-Heizkraftwerken in Siedlungen sowie von Wärme aus den Wärmepumpen

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 31. Dezember 2023 bei 48,4 Prozent (31. Dezember 2022: 43,9 Prozent). Die mittelfristige Zielvorgabe für den LTV liegt bei maximal 45 Prozent. Mit 38,8 Prozent weise das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen hohe Eigenkapitalquote auf, so der Vorstand.

Die LEG plant keine Neubauten – trotz eines hohen Neubaubedarfs. Doch derzeit lasse sich Neubau nicht wirtschaftlich realisieren, begründete von Lackum die Entscheidung. Erforderlich sei die Ausweisung großer Baugebiete für seriellen Geschosswohnungsbau, um den Bedarf wirtschaftlich zu decken. „Verdichten, Aufstocken oder Bürogebäude umbauen – das alles ist nicht die Lösung, sondern führt nur zu hochpreisigem Wohnraum.“